상업용부동산 위기가 이제 시작되고있다

상업용부동산 위기가 이제 시작되고있다

안녕하세요 서른일기입니다. 뭔가 심상치 않죠. 어제는 정말 간만에 진짜 한 2년만인가 채권금리와 3대지수 증시의 방향이 아주 달랐습니다. 보통은 채권금리가 내려가면 주가는 상승하기 마련이지만 어제는 특이하게 채권금리는 거의 이틀만에 10bp가 내려가면서 4.1대에 있던 채권금리는 3.9까지 내려왔습니다. 그만큼 침체를 강하게 반영하는 금리스프레드 움직임을 우리는 볼수가 있고 반면에 나스닥은 선물기준으로 300포인트 하락을 하면서 결국 나스닥쪽에서 하락을 하고 있는 상황입니다. 결국 어제 나온 지표중에서는 ADP 비농업고용지수와 고용비용지수 그리고 독일의 CPI정도가 나왔는데 결국 인플래이션이 계속 잡힐수밖에 없는 지표들이 나온것이죠. 전날 JOLTS에서는 많은 잡오프닝이 나왔지만 생각보다 

 

1월달 비농업고용숫자는 10만7천명정도로 예측치인 14만5천명보다는 낮은숫자로 고용은 앞으로 반등하기보다는 계속 낮아질수밖에 없는 상황으로 앞영상에서 말했듯이 고용에 대한 임금 상승률과 인플래이션의 위험요소는 시장에서 거의 바라보지는 않다는것이죠. 미국 물류업체로 거의 1티어급인 UPS는 1만2천명정도 감원발표를 했습니다. 결국 주가는 8% 급락하는 결과가 나타났고 전체 직원이 49만5천명중에 관리직이 8만5천명이라고 하면 관리직중에서는 거의 10%이상을 구조조정한것이죠. 이게 왜 중요하냐면 물류관리 인원이 AI로 대체된다고는 하지만 그것보다는 실제로 경기가 좋지 않으니 사람이나 기업들은 물건을 주문하지 않으면서 지갑을 닫고 그것이 의미하는것이 물류산업의 침체라는걸 말한다면 심상치 않은 침체 전조증상이라는거고 페이팔또한 영업이익이 줄면서 2500명을 해고하고 점점 고임금 고퀄리티 일자리가 점점 줄어드는것은 사실입니다.

현재 유가의 움직임은 재미있습니다. 사실상 중국이나 글로벌한 침체로 들어갔을떄 유가의 하락을 피할수가 없는 내러티브와 중동의 전쟁으로 인해서 에너지공급의 위축으로 급등을 하는 두가지 상반된 상황이 충돌하면서 유가는 등락을 반복하고 있고 어느새 WTI는 70불에서 80불까지 노리고 있지만 다시 76불대로 내려온 상황입니다.

또한 어제 1월 FOMC를 진행했습니다. 지난 12월에 말했던 3월 금리인하론은 역시 시장이 예측한것처럼 쑥 들어갔습니다. 결국 금리인하는 빠르면 5월부터 한다는 이야기를 하고 추가인상은 없으나 금리는 이상태로 유지하겠다는 이야기와 인플래이션이 2%대로 내려오기가 정말 쉽지않을거같다는 이야기를 하고 있죠. 2%대까지 가는 길에서 확신을 얻을때까지 금리인하를 하지 않는다는것인데 결국 혹시나마 3월 금리인하를 기대하는 시장에서는 특히 은행주중에 지역은행은 많은 하락이 있기도 했죠. 주가는 당연히 상황을 선반영하듯이 과거 3월 SVB같은 위기가 다시 올텐데 이때 과연 연준과 재무부는 인플래이션을 잡기위해 구제책을 펼칠지가 의문이기도 한 상황입니다.그리고 양적긴축 축소에 대한 이야기도 일축하면서 2%대의 인플래이션이 머물때까지 QT는 지속할거라고 이야기를 하고 있습니다.

이런 FED의 고금리기세는 지역은행중 상업용부동산에 연관되어있는 뉴욕커뮤니티뱅코프주가가 하루만에 38% 폭락을 했습니다. 지속적으로 상업용부동산 시장 침체 여파로 대출 손싱리 급증하는것을 해결할 수 없고 금리가 낮아지면서 조금은 숨통이 틔일것을 기대했던 탓인지 그런 기대가 사라지고 나면서 가파른 하락을 했었죠. 결국 4분기 은행들의 실적은 크게 악화된것은 분명하기도 합니다. 특히 NYCB 은행은 매출이 출고 대손충당금이 확늘면서 주가하락을 피해갈수없죠. 이렇게 약한고리가 다시 끊어지는 상황이 나타나고 있습니다. 우선 미국 은행 전체가 특히 CRE 부채의 절반가량을 차지하고 있고 그 수치는 은행전체 대출의 23% 수치로는 2조 8천억달러로 글로벌 금융위기 이후 최고 수진입니다. 이중 25개 대형 은행이 30%이고 소형은행들이 나머지를 보유하고 있는데 현재는 CRE 대출증가의 82%가 중소형 은행이라는것이고 이상황은 앞으로 금리가 높게유지되는동안 계속 가중될거라는거죠. 

어제 로젠버그 회장과의 인터뷰에서 나온 기사를 보면 좀 무서운 내용이있습니다. 미증시가 22년도 하락보다더 더 심한 하락을 할 수 있다는 이야기였는데, 22년 기간 나스닥은 33% 에쎈피는 19%정도 하락을 했었고 그떄는 실제로 침체가 발생하지도 않았음에도 불구하고 22년자체에 주식 벨류에이션이 고평가되어있었고 시장은 자신감이 가득 차있었던 지금과 상황이 좀 유사하게 흘러간다고 이야기하고 있죠. 차이점은 올해 미국 경기가 침체로 빠지는 확실한 이유가 지난해 과도한 소비와 미정부의 재정정책과 기업들의 소극적인 해고를 꼽았지만 로젠버그 회장은 지난해에 개인 저축률이 4%대로 하락한데 욜로족들이 돈을 더 쓸수없을만큼 자금을 다 소진했다는것을 말합니다. 그도 그럴듯이 신용카드 연체율이 12년 수준으로 치솟았고 연준의 500BP의 빠른 인상충격이 부채 중독을 해소할수없었지만 요즘에 간신히 해고를 면하고 있는 ㄴ노동자들을 봤을떄 지난해 하반기만 180만개의 정규직이 파트타임 이자리로 대체되었고 평균 주간근로시간을 짧아지고 있고 임금상승은 더 올라가기보다는 횡보하고 있는거죠.

여러가지를 종합했을때 연준에서는 인플래이션을 잡는것에 우선을 두고 있기에 돈을 더 풀수가 없고 정부도 지속적인 재정정책을 할 수 있는 카드가 없기 때문에 이번년도에는 증시랠리가 과연 지속될수 있는 여력이 없다는것에 전적으로 동의를 하고 있습니다. 결국 로젠버그는 재정 부양책이 얼마나 더 실현 가능한지, 소비자들이 어떻게 계속 지출을 할 수 있는지, 고용주들이 노동자들을 강제로 해고할 때까지 얼마나 걸릴지에 대해서도 물었습니다. 그는 이러한 힘들이 흔들릴 것이며, 주식 시장에 치명적인 타격을 위협하는 경기 침체의 길을 열 것이라고 예측했습니다.

 

https://youtu.be/mPbLPLFepjo?si=6MK_nU1wCLEWjaOd