월배당 리얼티인컴 매수타이밍!

리얼티인컴

 

안녕하세요 서른일기입니다. 벌써 연휴가 끝났습니다. 다들 즐거운 연휴 잘 보내셨죠? 최근 3월 금리인하론이 1월 매크로 지표발표이후에 이미 저멀리 물러갔습니다. 노동은 정말 탄탄하죠. 문제는 임금상승이 꺾이지 않고 오히려 연대비 월대비로 오히려 올라가는 상황으로 페드에서 주목하고 있는 인플래이션을 가늠하는 지표인 노동시장과 임금상승이 꺾이지 않기 때문에 3월금리인하가 불가능해지고 1분기가 아닌 2분기로 금리인하가 멀어져가고 있습니다. 그렇게 페드워치에서는 5월 1일 FOMC에서 25bp 0.25%의 금리인하를 반영하는데 이것도 52%정도로  앞으로 나오는 지표에 따라 점점 더 멀어질수가 있을거같다는 생각입니다. 

 

 

우선 글로벌 은행에서 전망하는 금리인하 시점은 대체로 5-6월에 첫금리인하를 시작으로 평균적으로 100-150bp정도 올해 내린다는것을 반영하고 있습니다. UBS 같은 경우는 올해 2024년도 250BP를 내릴 전망으로 기준금리가 3%까지 떨어진다는것을 의미하는데 심한 경착륙이 온다는것을 반영하고 있고 대체적으로 연착륙을 반영한 100BP나 125bp정도 내리는것이 우세하고 채권시장은 그렇게 프라이싱을 하고 있는거 같고 우선 주식시장은 반영하지 않는거 같습니다. 확실히 s&p 500에서는 AI 모멘텀으로 기술주들은 아직 꺽이지 않고 자기갈길을 잘 가고 있는 상황이고, 금리인하가 멀어짐에 따라 금리에 취약한 섹터들이 많이 힘을 못 쓰고 있습니다. 그중에서 유틸리티 섹터나 부동산 리츠섹터는 정말 약세를 보이고 있죠. 

 

 

 

리얼티인컴같은 경우에는 작년 11월 10년물 채권금리가 5%를 찍던 순간에 스피릿리얼티를 93억달러를 주면서 인수하는것을 시장은 좋게 생각하지 않으면서 무려 46$까지 떨어진 20년도 이후 역사상 매수기회를 주기도 했는데요. 그때 사셨던분들은 아직 수익권이라고 생각할수도 있겠습니다. 그 이후에 12월 빌애크먼의 3월 금리인하설과 FED의 초비둘기적인 발언으로 3월 금리인하가 힘을 받으면서 채권금리가 5%에서 정말 빠르게 3.8%까지 내려가게 되면서 리얼티인컴같은 부채와 유상증자로 인수합병을 했던 리스크를 반영한 가격이 다시 고금리의 감당하기 어려운 무게가 덜어질것이라는 시그널 이후에 주가가 다시 상승해서 56불까지 단숨에 올라갔죠. 46불에서 56불정도면 거의 20%정도를 초단기간에 상승한것으리고 볼수가 있습니다. 

 

 

 

당연히 워낙 대형주이기도 하고 근본있는 리츠주식이라 사람들은 주가가 많이 빠졌을때 바이더 딥을 안할수가 없는 거 같기도 합니다. 우선 12월 1월 지표들이 페드가 금리인하를 할 수 없는 지표들이 나왔고 지속적인 중동이슈로 선박운임이나 인플래이션을 자극하는 요소들이 다시 되살아나면서 FED의 금리인하는 역시 데이터디펜던트가 되었고 연준 위원들은 계속 앵무새처럼 아직 금리인하는 할수없고 더 기다려야한다는 이야기를 하면서 현재는 리얼티인컴의 가격은 52.76불로 이제 또 매력적인 밸류에 접근하고 있습니다. 

 

 

현재 배당률은 무려 5.83%로 역사적으로 평균치 이상을 수렴하고 있고 물론 작년 10월에는 6.57%까지 치솟았던 배당률에 비해 낮지만 지금 진입을 한다면 꽤 괜찮은 진입시점이라고 생각하고 있습니다.  우선 리얼티인컴의 밸류에이션을 보면 역사적으로 리츠 PER이라고 하는 P/AFFO를 보면 17.42배에서 19.21배정도에서 움직이고 있고 1월 19일 가격으로 보면 56불정도로 멀티플은 13.57배로 확실히 과거 평균보다 낮은 가격에서 움직이고 있는것은 맞습니다. 적절한 밸류를 따져봤을때 가격은 76불까지도 보고 있는데, 사실 과거 2012년부터 초저금리를 생각해본다면 현재는 고금리이기 때문에 가격을 형성하는 여러 팩터들이 있다는것을 감안할 필요는 있을거 같습니다. 보시는 표에 빨간선에 주가가 형성된다면 고평가 점선은 적정가격 녹색은 저평가영역이라는것입니다. 

 

 

또한 배당률을 보게되면 현재 리얼티인컴은 11%정도 저평가가 되어있는데 5년평균 배당률이 4.46%정도라고 하면 현재 배당률이 5.8%라고 했을때 적정가격은 최소 63불까지는 올라가야한다고 말하고 있죠.  우선 현재 10년물 국채수익률이 4.2%정도에 형성이 되어있다면 당연히 리얼티인컴의 배당률이 5.8%정도라고 하면 괜찮죠. 그리고 앞으로 FFO가 약 3%정도 성장이 될거라는 예측이 있습니다. 결국 고금리는 잦아지면서 리얼티인컴의 영업이익도 좋아진다면 더 높은 성장이 가능하겠죠. 물론 덩치가 커져버린 리얼티인컴이기때문에 앞으로 배당성장이 가파르게 성장할수는 없을겁니다. 그렇지만 시간이 지남에 따라 높은 배당수익률을 확보한상태에서 다시 재투자를 한다면 나쁘지 않은 투자가 될수 있다는것이죠. 

 

 

어쨋거나 현재 리얼티인컴은 최소 62불까지는 올라갈수 있다는 적정밸류로 약 15%정도 상승여력이 있다고 판단하고 있습니다. 오늘도 시청해주셔서 감사드리고 도움이 되셨으면 좋아요와 구독을 부탁드립니다.