2024년 리얼티인컴에 투자해야하는이유

 

 

안녕하세요 서른일기입니다. 오늘은 리얼티 인컴이야기를 한번해볼까 합니다. 리얼티인컴 주가가 올해들어서 비실비실한건 다들 잘알고 계실거라고 생각합니다.  올해 ytd 기준으로 8.66% 마이너스를 기록하고 있습니다. 저점에서 계속 매수를 하고 계시는 분들이나 평단이 낮으신분들은 배당을 포함해서 괜찮은 수익률을 기록하고 있을겁니다. 현재 시가배당률은 6%정도로 작년 23년 10월 미국 10년물 금리 급등과 더불어 6%를 넘긴때와 코로나때 폭락을 제외하고는 배당률이 굉장히 높아져있는 상황입니다.

 

우선 리얼티인컴이나 대부분의 리츠들은 상업용부동산 리스크 노출이 심한곳은 주가하방으로 항상 열려있는 상황이고 확실히 리츠들에게는 고금리가 좋지 않습니다. 여러모로 부동산임대 기간이 끝날때마다 리파이낸싱을 해야하는 것과 높은 금리로 다시 재발행을 해야하는 입장에서 뭐 현금이 많은 회사를 제외하고는 다 어려운건 사실이죠. 그리고 mmf 금리가 5%정도라고 하면 무위험이라는 장점을 가진 투자처를 선택하지 않고 1%정도 이자를 더 얹혀주는 리츠에 투자금들이 쉽사리 가지 않는것은 사실입니다. 그리고 최근 월그린즈 약국 소매업들이 많은 폐업을 하고 있는데 이게 리얼티인컴으로 많은 계약이 되어있는 곳이기도 해서 주가가 부진한이유도 있을거같습니다. 

 

리얼티인컴 투자관점에서는 앞으로 금리인하 싸이클로 들어갔을때 개인적으로 수혜주라고 보고 있고 많은 투자관점에서도 그렇게 생각하는 기관들 투자자들이 많이 있을거라고 생각합니다. 그런관점에서 많은 상업용부동산들이 있지만 리얼티인컴이 앞으로 망하지만않는다면 현재 이자와 주가수익을 덤으로 얻어갈수있는 확실한 이유를 찾으면 될텐데요. 우선 망하지않는 이유를 살펴보면 포트폴리오가 잘 분산되어있습니다. 소매업뿐만아니라 서비스업에서 다양한 산업군에 걸쳐져있고 리얼티인컴은 부지를 빌려주는 개념이라 임차인들이 망하지않는것이 중요한데 대부분 장기계약을 맺은 대기업들이 포진되어있습니다. 앞서말한 월그린즈는 어쩔수없다고 해도 달러제너럴, 달러트리, 세븐일레븐 페덱스 월마트 등등 굴직굴직한 공룡기업들이 들어가있죠.  최근에 리얼티인컴은 24년 어닝가이던스를 냈고 또 배당금을 인상시켰습니다. 24년도 AFFO 가이던스를 보면 쉽게말하면 예상 실적으로 보면되겠는데 주당 4.15-4.21$로 전분기 가이던스보다 높였고 어쨋거나 분기별 매출은 더 상향조정했습니다. 투자도 20억달러에서 30억달러로 높일것을 예상하고 있고 최근 배당성장은 126번쨰 배당성장을 한것으로 주주들의 신뢰를 주고 있는 상황이기도 하죠. 

 

현재 상업용부동산중에 소매업쪽이 굉장히 상황이 좋지 않습니다. 그렇지만 필수소비재를 다루는곳으로 리얼티인컴에 다수 포함되어있는 달러제너럴이나 달러트리같은 기업들은 경기저점까지는 버틸수있다고 보고 있고 포트폴리오중 대략 90% 정도는 경기침체에 강하게 버틸수있고 이커머스 압력에도 강력한 산업으로 걱정할필요는 없다고 볼수 있죠. 현재 리얼티인컴은 공격적인 인수합병으로 어려운상황에서 좋은 사업성을 보고 투자를 하고 있는 상황이기도 하죠. 꽤 괜찮은 거래를 하고 있다는 평이 많습니다. 24년도 1Q에는 5억9800만달러를 155개의 부동산부지에 투자를 했고 특히 1월에는 스피리트 리얼티 캐피탈과 거래를 잘 맞추기도 했죠 이 거래로 인해 리얼티인컴의 포트폴리오구성이 다양해지고 더 커지면서 앞으로 매출성장에 긍정적으로 보고 있습니다. 또 작년 23년에는 디지털리얼티와 버지니아 북부에 데이터센터에 같이  개발을 들어가기도 했습니다. 대략 2천만달러정도로 그 사업의 80%를 리얼티인컴이 지분으로 가지고 있습니다.  또 밸런스시트를 보면 리얼티인컴은 24년 1분기 40억달러의 유동성을 확보했고 꽤 괜찮은 레버리지를 활용하면서 그정도의 부채는 감당할수 있는 상황으로 포워드 EBITA를 보면 멀티플이 5.5배정도에서 4.5배로 내려가면서 재무상황이 더 좋아지기도 했습니다. 리얼티인컴의 평균 부채만기는 6.5년정도이고 신용등급은 무디스에 의하면 투자적격등급으로 못해도 A- 정도에 머무르고 있습니다.  

 

리얼티인컴의 현금흐름성장률은 9.86% 성장을 기대하고 있고 이는 전체 리츠회사가 4.92%정도라면 두배정도 더 높은 상황입니다. 그러한 이유로 배당성장은 앞으로도 계속 잘해줄거라는 신뢰가는 기업임에 틀림없습니다. 배당성장이 가파르지는 않지만 평균적으로 처음 뉴욕증시에 상장한 이후로 4.3%정도면 꽤 괜찮은 배당성장이라고 생각하고 있습니다. 그럼 현재 많이 빠진 주가는 매수찬스라고 보여집니다. 근데 이건 매수매도 추천은 절대 아니고 투자에 판단하시고 성투하시기를 바랍니다. 

 

https://youtu.be/GVNXfk8z4n4?si=Y8poDDtb_thyLf8N